マンションリフォーム

マンションリフォームの基礎知識
マンションリフォームを行なおうとする場合、マンション特有の制限がありますので、リフォームを検討する前に管理組合などに問い合わせて調べましょう。

【専有部分】と【共用部分】

マンションは「専有部分」と「共用部分」の２つに分類されています。

専有部分: コンクリートの壁や床の内側の空間。
共用部分: 玄関や窓、バルコニー。

専有部分は「自分たちのものだから自由にリフォームできる」と思われがちです。必ずしもそうとは限りません。例えばエアコンを増設する場合、室内外機用の配管を通す穴が無く、コンクリート壁に穴を開けなくてはならない時、そのコンクリート壁は共用部分、基本的に無理だと思います。室外機を固定するバルコニーも共用部分ですので管理規約等のルールに従って設置しなければなりません。また、床材をカーペットから、フローリング張りに変更する場合、音の問題等に影響を及ぼすことがありますので、管理組合への届け出・承認が必要となります。

勝手に手を加えることは出来ません。以上のような制約があり、リフォーム工事に際しては管理規約にのっとった手続きが必要です。お手持ちの管理規約を良く読んで、所定の手続きを行いトラブルのないよう、専有部分リフォームに気をつけましょう。

マンションリフォームの注意

リフォーム時に考慮するマンション特有の性質。

集合の仕方：住宅相互が壁や床を介して隣接。騒音等トラブル考慮。
所有の仕方：専有部分以外は土地も含めて共有：区分所有。
建物の構造：床・壁・柱・梁等の構造主要部分はリフォームが困難。
共用部分：バルコニー、廊下、階段、エレベーター、集会所等。
管理の仕方：専用部分は個人で、また共用部分は管理組合で管理。
住戸へのアクセス、共用部分を使用。使用届・養生・清掃が必要。
居住密度：高密度なため、戸建住宅以上に周辺への配慮が必要。

共用部分の関係におけるマンションリフォーム工事の注意

共用部分での作業場所や資材置場の確保への配慮（通行・片付等）
資材の運搬のためのエレベーター・階段占有への配慮（養生等）
廃棄物の処理：ごみ置き場に置かない。その他のリフォーム工事の留意点。
一時的な生活空間確保と近隣住戸への影響（騒音・振動・臭気等）
特に下階に音が伝わりやすくなるので、床のフローリング化に注意。
管理組合との事前折衝の必要性（管理規約、協定などのルール）
現状の調査・診断（下地・躯体の状態、設備配管、竣工図確認）
大規模修繕工事計画との競合は避ける（共用部分の使用に制約等）
リフォームに際してのマンション特性の把握の必要性。
建築年代による差異：建て方、資材や工法、経年変化による影響。
供給者による差異：民間企業、公的機関（都市基盤整備公団等）
規模：低層、中層（古いとエレベータなしも多い）、高層、超高層。
居住者実態：賃貸化（都心部のマンションは２～３割）、社宅化（区分所有者が法人）、複数所有（１人区分所有者が２戸以上所有）

マンションリフォームの建築基準法

構造躯体：３階以上の共同住宅は耐火建築物（主要構造部が耐火構造、延焼のおそれにある部分の外壁開口部の防火設備設置）とする。
耐火構造：ＲＣ造、レンガ造、鉄骨造は防火被覆が必要。
防火設備：特定防火設備（鋼板製扉）、防火設備（網入ガラス）
延焼のおそれのある部分：隣地・道路境界からの外壁距離で規定。
防火区画：住戸とそれ以外を異種用途区画し、住戸ごとに防火区画。
居室：採光、換気、シックハウス、界壁、天井高、便所などの規制。
採光は居室の床面積の1/7以上、換気は1/20以上の開口部設置。
シックハウス対策の材料と換気：面積制限と材料の等級、換気設備。
界壁は遮音上・防火上有効な構造（小屋裏もしくは天井裏まで）
居室の天井高は2.1m（天井によって気積を床面積で割る）以上。
内装制限：壁・天井への不燃材料、準不燃材料、難燃材料の使用。
住戸面積が200㎡以上、高さ31mを越える部分の住戸。火気使用室。
建築設備：電気設備、給排水およびガス配管・設備、換気設備。
防火区画を貫通する場合は不燃材料、火気使用室に換気設備設置等。